一石激起千層浪，“國五條”出臺后，全國各地房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了比較大的波動，“末班車”效應導致一季度房地產(chǎn)交易激增，而這種集中爆發(fā)的成交量以及市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力的預期，會影響到未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢。
??“末班車”效應導致一季度房地產(chǎn)交易激增
??春節(jié)過后，各地樓市升溫明顯。2月20日，國務院常務會議出臺了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的五項 政策措施，其中主要包括堅決抑制投機投資性購房、擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍等，簡稱“國五條”。3月1日，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市 場調(diào)控工作的通知》進一步細化了“國五條”的內(nèi)容，強調(diào)對出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得計征20%的個人所得稅。
??“國五條”發(fā)布之后，市場反應強烈。一些購房者和買房者產(chǎn)生恐慌，害怕以后數(shù)十萬的稅 費落到自己頭上，于是趕在政策尚未正式實施之前完成交易。在搶搭政策末班車效應的影響下，各地二手房市場交易火爆，一些地方出現(xiàn)了購房者排隊過戶的現(xiàn)象。 北京住建委公示的數(shù)據(jù)顯示，“國五條”細則出臺后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量達到了9400套，環(huán)比上一周(2月23日-3月1日)增加了140.5%，與上月同期(2月2日-8日)相比增加了279.5%。媒體報道，不僅北京，上海、廣州、南京、武漢等地也先后出現(xiàn)了同樣的突擊搶房現(xiàn) 象。
??二手房市場交易的火爆，同時擠壓著部分需求流向新房市場，導致整個房地產(chǎn)市場在3月份升溫。國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積20898萬平方米，同比增長37.1%；商品房銷售額 13992億元，增長61.3%。70大中城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，3月70個大中城市中，新房房價上漲城市數(shù)量為68個，漲幅最大的是上海， 上漲3.20%；66個城市二手房房價上漲，漲幅最大的是北京，上漲3.10%。全國各地都在“國五條”落地的窗口期出現(xiàn)了量價上漲的局面。
??需求集中釋放之后未來房地產(chǎn)市場將趨于相對平穩(wěn)
??搶搭“末班車”的結(jié)果是，一季度全國的房地產(chǎn)市場交易創(chuàng)下新高，提前釋放了未來幾個月的交易量。在集中突擊交易之后，市場將進入一段相對平穩(wěn)期。
??從需求和供給兩方面來講，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的購買需求，也消耗了 大量可售房源，市場可匹配成交的房源在下降。從心理層面來看，各地有關(guān)“國五條”的實施細則剛剛推出，具體執(zhí)行情況如何，市場各方都進入了觀察觀望期。買 賣雙方的心態(tài)已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待。在新房市場，開發(fā)商也需要根據(jù)市場的變化重新調(diào)整市場策略，預計短期內(nèi)低購買、低成交、低供應將持續(xù) 一段時間。
??進入4月份后，隨著各地“國五條”細則相繼落地，二手房市場“末班車”效應銳減，各地 樓市交易明顯回落，尤其是二手房市場與3月份形成了巨大的落差。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2013年4月8-14日北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1716 套，日均網(wǎng)簽僅為245套，與3月份的日均網(wǎng)簽1412套量相比下跌了83.2%。 1716套的網(wǎng)簽量甚至低于3月份有時1天的簽約量。事實上，在3月30日“國五條”北京細則出臺后，從3月31日零時至4月7日24時，北京的房地產(chǎn)交 易系統(tǒng)暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約，4月8日恢復網(wǎng)簽。那么在4月8日恢復網(wǎng)簽的一周內(nèi)，二手房成交的1716套還包含了網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽 量。
??其他城市也經(jīng)歷了同樣的行情變化。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，4月1-7日，二手存 量住房日均成交面積約4.6萬平方米，較3月全月日均成交量下降75%。天津市4月1-7日，二手房成交套數(shù)為2084套，環(huán)比下降60.5%；成交面積 180677.5平方米，環(huán)比下降59.78%。
??市場之所以對“國五條”出臺后的反應這么激烈，因為“國五條”觸及到了投機性購房者的重要神經(jīng)——所得稅問題。
??抑制投機性需求是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標
??“國五條”最令人關(guān)注的是，國務院首次明確提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，“國五條”細則明確提出，要求依法嚴格對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個人所得稅。
??而就是這一點引起了不少人的恐慌，也引起了一些擔憂和爭議。有人擔心在二手房供不應求 的賣方市場上，新增的稅收肯定會轉(zhuǎn)嫁到買方身上，會誤傷剛需；有人認為按差額20%征稅難以計算，執(zhí)行難度很大；支持者認為，這是對投機性住房的精確打 擊，20%的個稅征收比例至少會讓一大批投機性購房者收斂腳步。
??仔細分析“國五條”及其細則，政策延續(xù)了前幾輪房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，即堅決抑制投機性 購房需求，“國五條”不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在明確既有政策的基礎(chǔ)上，提出了對房價上漲過快的城 市及時采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價工作問責制等內(nèi)容，尤其是對稅收政策的調(diào)節(jié)作用作了比較詳細的闡述，其中指出，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所 得稅，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。來自住建部的消息稱，全國40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成，今年將有更多城市加入。據(jù)此，關(guān)于房地產(chǎn)的稅收問 題在未來的調(diào)控過程中會加大力度。
??“去投資化”是“國五條”的核心所在。根據(jù)細則可以預期，限購政策會進一步趨嚴，限購 區(qū)域會進一步擴大，差別化信貸政策會繼續(xù)深化，購買二套房貸款會更加困難，賣房納稅將成為打擊住房投機行為的重錘。通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高 二套首付比例限制投資性需求入市，力在改變投資性購房者的長期預期。而限購、限貸、稅收政策針對的都不是購買第一套住房的剛需，彰顯了對首次置業(yè)人群的保 護?！皣鍡l”細則中還對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其 開發(fā)貸款需求，加快保障性安居工程規(guī)劃建設等作出安排，進一步說明“國五條”在細心保護、鼓勵能夠滿足群眾自住的剛性需求。
??征稅征的是投機性賣房者的所得稅，要防止的是這筆費用轉(zhuǎn)嫁到買方身上，這是需要在執(zhí)行過程中重點防范并進行嚴格監(jiān)管杜絕的。
??3月底，圍繞“國五條”的地方版細則落地，有嚴厲一些的，也有一些城市細則不細。在眾多的利益群體博弈中，凸顯出房地產(chǎn)調(diào)控進入了深水區(qū)，調(diào)控形勢更趨復雜。因此，調(diào)控政策不僅要有細則，更要有細化落實。加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制愈加迫切、重要。
入庫時間：2013/5/8
